深圳豪宅步入4.0时代，两大分支影响未来物业与生活价值【顶豪动态145期】

在城市发展的历程中，有的片区活成了历史，而有的片区一直都是传说。

不同的演变历程，决定着区域经济和生活方式的高度，体现到不动产上，就是物业价值。

CHANGE

香蜜湖近20年豪宅霸主地位

真正的支撑点是：变

深圳有一个地方曾经流传着一句话：“很多人骑着自行车进来，开着奔驰出去；在外面不行了再回来又能东山再起。”这个地方便是——车公庙。

始于1985年的车公庙，经历了工业区－工贸园区－科技园区－泛科技金融园区-深圳金融街组成部分等阶段，外界新故相推而车公庙30多年不衰。

2016年，车公庙依然是深圳产业人口最集中、单位土地产值最高的商务区。

而这个片区能够让人大赚的不只有事业，还有人居。全球奢侈地产2016年3月做过一次统计，环香蜜湖的3个项目2000多套房子累积增值680亿，平均每套3000多万。

因为，与车公庙商务区共生长的香蜜湖豪宅区，统领深圳豪界近20年不倒的背后，同样是生活方式、产品价值的不断升级，代表着深圳人性需求上升的历程，演绎着豪宅人居的变化。

1.0时代  港式豪宅

模仿、借鉴香港豪宅，开启深圳高层豪宅时代（过去都认为别墅才是豪宅）。

代表项目：东海花园

2.0时代  景观资源型豪宅

深圳总体步入小康阶段，马斯洛层次中的社交、尊重需求愈加重要。当时的广告诉求是这样的——“气质天生 丽质天成”、“深宅大院 尊崇人家”~

代表项目：香蜜湖一号、水榭花都

3.0时代  家庭资源型豪宅

学位、医疗等对家庭生活有重要影响的资源权重不断加大。那时候的的身份标签诉求依然有，但少了许多，更多的注重跟家庭、生活相关的资源。

代表项目：联泰香域中央

4.0时代  自我实现与回归型豪宅

人到了一定阶段会追求什么？各人又各自答案，但往往都离不开两个方向——① 马斯洛层次中的自我实现需求，在于修身齐家治国平天下；② 补足缺失需求的短板，在于填补城市生活中失去的生活元素，如亲情、邻里、朋友等各种关系。

而不断崛起的二代人群，起点高，需求趋于个性化，也衍生出另类的多样需求。

代表项目：万科兰江山第·瑧山道、汉京九榕台、悦府二期

变化背后的动力，一方面是人群成长的需求变化，另一方面则源于人口结构的变化。

而且，这一阶段的需求变化，比过往来得都更强烈。因为，深圳有数百万人正步入不惑/知非之年，这部分人的成年后代也在高速增长。

1991-2000年10年时间，深圳常住人口净增量533.5万人，约占目前深圳常住人口总量的45%！假设这部分人到深圳的平均年龄为22岁，那么如今这群人的则在39-48岁，正值不惑之年、知非之年。

跟刚到深圳的青年人口不同，这部分人群中的高端客群，对学位等后代养育资源已经没有太多需求，除了追求事业的升华外，褪去繁华后的生活感受与内修需求愈发强烈。而他们的后代，对个性化、城市资源的需求则明显提升。

VALUE

豪宅4.0时代两大分支

影响未来的不动产价值

根据一代人和二代人生活方式与生活文化需求的不同，豪宅4.0时代又相应具有2个大类：

① 浅隐豪宅

满足创一代人需求为主

心理需求：家庭、邻里的和谐，注重内心修养与生活感受。

关键要素：生态环境、离尘不离城、生活型社群、人文配套

代表区域：香蜜湖半山、尖岗山、蛇口半山、前海半山等。

这些点，已经体现在香蜜湖住户的内部迁移上。

香蜜湖半山区开发初期，山下传统豪宅区住户对半山区的接受度并不高，各大项目开盘都难破50套，如今推售当天成交是过去的几倍。瑧山道的成交客户中，香蜜湖+中心区两大区域的客户比重高达45%。

香蜜湖半山区生活效果图

② 中心豪宅

满足创/富二代与商务需求为主

心理需求：国际、时尚、丰盛的生活环境与服务，人与社会间的关系。

关键要素：高端商业、娱乐配套、CBD、服务

代表区域：中心区、后海、前海等商务区，主要为公寓产品。

1300万的一房大受欢迎，这便是二代及商务演变出来的需求。

两者相比，“浅隐豪宅”的价值空间更大。

RARE

深圳创一代改善

逐渐步入“无房可选”阶段

对于多次改善的客户而言，这是一个比较“惨”的阶段——换房的机会已经越来越少，换房的成本也在高速增加。所以，现在关内可供改善的住宅项目总价特高，却还是卖得很好。

从蔡屋围、车公庙、科技园、中心区、后海到前海、香蜜湖金融街，商务区的主角一路轮换，海也往往不是以前的海，而山还是那些山。

受生态控制线保护影响，环境相对较为幽静的半山豪宅已经屈指可数。目前关内4区存量在数十套以上的半山豪宅项目，只有万科兰江山第·瑧山道、汉京九榕台、万科天琴湾及待售的联泰梅沙湾。

香蜜湖半山区：最后一个项目瑧山道7月开盘，约1300万起，如今依然客流如梭。

华侨城豪宅区：新天鹅堡二期，约3500万起。

前海半山区：仅有汉京九榕台顶复、别墅在售，5000万起。近年的亿元大单，汉京九榕台占了不少。

蛇口豪宅区：半山无货，双玺时光道套均约5000万，半岛城邦约3300万起。太子湾预计2020年以后才出仅有的10万㎡住宅。

尖岗山：只有一个新盘——泰禾·深圳院子，楼面地价接近8万/㎡，单价、总价可尽情想象。

大梅沙：天琴湾在售，联泰梅沙湾待售，都特贵~~

如果你想找一个环境优雅的，同时还有文化的、有社群的改善型豪宅，那么就只剩一个——香蜜湖半山区 万科兰江山第·瑧山道。香蜜湖难得，香蜜湖半山更是难有。

万科兰江山第·瑧山道

深圳豪宅4.0时代的终极样板

相比其他在售半山豪宅项目，万科兰江山第·瑧山道真正有着豪宅4.0阶段所应有的文化、生态与价值观，代表着未来的居住、资产价值。

① 现价远远低于其他半山豪宅

② 这里有着深圳绝大部分社区所没有的社群

③ 相比尖岗山、大梅沙等半山区域，这里距离商务区要近得多

④ 万科·瑧产品系的“发现优雅”

1目前的价格与价值并不对等

香蜜半山区从一开始便是豪宅区定位，整个片区4大项目套均面积约180㎡，其大户型的纯粹性高于山下的香蜜湖传统豪宅区。由于过去交通等问题的存在，使得山上山下房价有着巨大的剪刀差。

随着2017年5月莲塘尾一路正式通车，困扰半山多年的交通问题迎刃而解，与车公庙、中心区、OCT-LOFT等重要商务区之间的交通距离也缩短至4-7km。

目前，香蜜湖山上山下距离2km，价差却高达4-6.5万/㎡。随着莲塘尾一路建成通车，眼下的价格剪刀差相信会逐步缩小。

不过，从长远来看，香蜜半山区的真正价值，不在于区位、交通等因素，而在于社群及生活方式。

2复兴中华传统邻里观与当代社群

经济发展水平越高，人们越会寻求志同道合的群体，也更愿意为内心感受支付高价，这也是近年社群经济大热的原因之一。在经济发达时期，服务业、休闲娱乐业发展增速明显高于其他产业也是同样道理。

邻里关系在中华民族传统中，仅次于血缘和宗亲关系，也就是说这种关系拥有着一般社群难以比拟的价值。但在城市化的浪潮中，这种关系却逐步被淡化。也许，很多人的子女后代再也不会出现“发小”这个词汇，但这就是普遍现实。

每个小区都可以称之为社区，但只有极少数社区能够形成社群，因为大家只不过是经济水平相当，但志不同道不合，10年邻里无半点情谊的大有人在。而香蜜半山区则是豪宅区中的“少数派”。

说实在，在整个深圳你都很难找到一个像香蜜湖半山区这样一个拥有极好邻里关系的社区。

香蜜湖半山区的这部分业主，普遍属于高知识分子，但又拥有极强的生活情怀，某著名钢琴家便是这里的业主。当然，这类的文人雅士不止于此。

这里荟萃了大量的高端文人。主要指的是顶尖钢琴家、医生、律师、设计师等文化界有影响力的人物。这些人物有近2000万级豪宅的购买能力，说明什么？肯定是很有影响力或者本身就是相关领域的企业主。

这里也是深圳独有的自觉社群。业主们自发协作，联合推动片区文化、生活、健康、投资等多个领域发展的自发组织，业主们甚至乐意为整个片区及项目无偿代言。这种情况全国罕见。

业主们组队参加

马拉松、磨坊百公里等众多活动

在这个社群，你只需要在业主群发一条消息，就会有人顺便帮你把孩子接回家。这里还有自己的亲子组、老年组、户外运动组、美食组等等，甚至连下一代人（年轻人）的创业投资都有。深圳成千上万个社区，有这样的氛围么？没有。

春节期间，业主家庭互发利是

2016、2017年春节

社区已成功举办两届长桌宴

在已经逐步接轨纽约、伦敦的深圳，深刻转型中的深圳，这样的生活主义社群，也将发挥越来越大的价值。

3代表着人生境界的发展方向

宋代禅宗大师青原行思提出参禅的三重境界：参禅之初，看山是山，看水是水；禅有悟时，看山不是山，看水不是水；禅中彻悟，看山仍然山，看水仍然是水。

如今的深圳，正在步入第三重境界。

第一重：房子就是房子，用来住的，只是空间罢了。

第二重：房子是居住空间，也是资产。

第三重：房子就是房子，但TA所能满足的人性追求，才真正体现TA的价值，无论居住功能还是保增值功能，都蕴含在人性需求上。

而深圳的高端知识群体，正买入第三重境界。这点从决定房地产价值的因子与房企强调的内容便可管中窥豹。

如今，不管中心区、香蜜湖、蛇口、前海还是华侨城，哪个豪宅区不是在着重强调自身的文化艺术配套？

而在伦敦、纽约等独具魅力的国际大都会，真正的富人区同样也是博物馆、美术馆、艺术馆的聚集区。

而诸多的文化艺术设施，满足的便是人性。从《共享深圳纲要》20条来看，深圳也正在朝着这个方向发展。

So，香蜜湖半山区的自发行动，鄙人认为不仅仅是社群生活的全方面提升，未来对资产价值也将有极其重要的推动作用。

4万科·瑧系全方位呵护半山悠仕

瑧系列的产品标准有4个关键词：精工、呵护、文化、服务。

在万科·瑧“发现优雅”的标准体系之中，瑧山道除了会沿用顶级豪宅惯用的那些品牌外，还会有什么？

① 全息设计，有社交的邻里社区。“全息设计”说得直白一点就是：在社区每个角落，都能感受到生活的气息。瑧山道几乎所有的公共空间都是开放的，包括4层车库都不在地下，而是在地面，并且是对外敞开的。业主一下车就可以听到院子里邻里和小孩子玩耍的声音，感受到生活的气息。

② 社区露台与风雨连廊设置聚合休憩区。如果大家都是陌生人，在几十人的开放空间容易产生交互，还是7人以内的场合容易交互？显而易见是人少的频次和可能性更高。就像一个人旅行时，住大酒店很难认识陌生人，住家庭旅馆时概率就要大得多。

在安全的社区中，每一个休憩区控制规模

能够有效推动业主间的互动

③ 趋同五星级酒店的静音标准，采用洛赛声学系统，并采用六面体模型，以保证睡眠时间噪音低于30db。30db则是人耳能够听到的最小的声音，就像一根针落到地下，比五星级酒店的标准要低5db。

④ 呵护四季的浴室地暖。考虑到咱们冬天洗澡后，水一关就会哆嗦，很不从容优雅。本来可以用暖风机的，但是暖风机的热量分布是不均匀的，不舒适。地暖是辐射热，像太阳一样，感觉是最好的。

⑤ 暖色车库照明。为嘛是暖色？鄙人之前待过两家酒店，一家是性冷淡色，一家是暖色，结果是在暖色酒店很容易跟陌生人交互，冷色酒店几乎不会。这是很微妙的社交环境营造。

暖色照明除了暖心，还能促进交互

……

万科·瑧系的细节，讲起来可以讲一天，细节所到之处太多，在此就不一一介绍了。

Whatever，这个项目，值得有自我生活追求的有识之人收藏。

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